Malgré la conjoncture actuelle et les nombreux changements fiscaux, le marché immobilier messin se maintient. Quelle est la tendance qui se dessine pour 2012 ?
Ci-dessous notre dossier sur le marché de l’immobilier (non locatif) à Metz, à l’approche de la fin du 1er trimestre 2012, à un peu plus d’un mois de l’élection présidentielle, et sur fond d’année de crise.
Dossier réalisé en partenariat avec le cabinet CBG, courtier en financement en Moselle.
Etat du marché
Les mises en chantier ont explosé fin 2011 sur le territoire national, soit une progression de 22 % par rapport à 2010. (chiffres INSEE) – en Lorraine, le nombre de permis de construire est en augmentation ; les logements individuels représentent près de 56% des logements mis en chantier au troisième trimestre 2011.
Alors que le bilan 2011 n’est pas très bon pour notre région, les primo-accédants sont toujours présents à Metz, avec un budget moyen de 210.000 euros.
La demande est variée, les acquéreurs comparent les prix et les conditions de financement ; les délais de transactions s’en ressentent : quatre mois environ sont nécessaires aujourd’hui pour conclure une transaction immobilière, contre trois mois avant la crise de 2008.
L’arrivée du Centre Pompidou-Metz a attiré les acheteurs, qui se sont intéressés aux programmes neufs dans le secteur « Gare ».
En Lorraine le prix du m² a baissé de 9.7%, du 1er au 2nd semestre 2011, malgré le phénomène frontalier qui représente une source de dynamisme certain.
Prix moyen au m² sur Metz
Les prix de l’immobilier messin restent stables, il faut compter environ 2400€ le mètre carré dans les beaux quartiers, même si aujourd’hui, beaucoup de biens sont encore surestimés.
Les biens les plus recherchés se situent à proximité de la gare qui attire beaucoup de messins travaillant au Luxembourg, mais également au centre ville (une valeur sûre), à Sainte-Thérèse, à la Vacquinière ou encore à Marly.
Par contre le quartier de Borny connaît quelques difficultés, on peut y trouver des biens à moins de 800 € le mètre carré.
Quant à l’avenue de Strasbourg, elle est en plein développement avec l’arrivée prochaine de Mettis et l’implantation de l’hôpital de Mercy, l’intérêt d’y investir se dessine et les demandes commencent à accroître.
On note également une augmentation des prix du neuf qui est principalement liée à l’augmentation du prix des matériaux, et aux contraintes imposées aux bâtiments basse consommation. (normes BBC).
Perspectives du marché
Le durcissement de la fiscalité immobilière, la modification du prêt à taux zéro (qui disparaît quasiment dans l’ancien), le coup de rabot sur le dispositif locatif Scellier ainsi que la dégradation du climat économique et la perte du « triple A » (notation de la dette française par Standard & Poor’s) annoncent une année difficile pour le marché immobilier.
En Lorraine, l’emploi salarié a diminué de 0,4% au troisième trimestre 2011, soit une perte d’environ 2 000 emplois. (chiffres IFOP)
Le climat est tendu : le chômage connaît une forte remontée, les salaires stagnent et les conditions d’octroi des crédits se durcissent. (taux d’endettement, apport, durée du prêt revue à la baisse).
En effet, certaines banques ne proposent plus de prêts au-delà de 25 ans ou demandent un apport minimum afin de couvrir les frais inhérents à l’acquisition (frais notariés, de dossier et de garantie). Malgré ce changement, les courtiers ont encore des partenaires qui financent les projets immobiliers sur 30 ans (voire plus) sans demander d’apport.
Par conséquent, on remarque une baisse importante des demandes de prêt immobilier, on peut penser que les prix des logements vont repartir à la baisse alors que les taux devraient rester raisonnables. (une tendance baissière des taux fixes a eu lieu au début de ce mois de mars).
Côté financement
Actuellement, sur 20 ans on peut bénéficier d’un taux fixe à 4 %, sur 25 ans : 4.30 % et sur 30 ans : 4.70 % / chaque dossier se négocie en fonction du profil de l’emprunteur (montant, durée, apport, revenus, projet locatif…)
Les taux sont plutôt stables (voire même en baisse depuis le début de l’année) mais augmentent légèrement sur les durées de 25 ans et plus. Bien entendu, plus la durée est courte, moins cher sera le coût du crédit.
Il faut savoir également, par souci d’économie, que l’on peut faire jouer la concurrence sur son assurance emprunteur. (assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie et arrêt de travail / option : chômage) En effet, l’organisme prêteur ne peut plus « obliger » l’emprunteur à souscrire à son offre (loi Lagarde du 01/07/2010).
L’actualité du moment
Rapide aperçu de l’actualité en ce début d’année :
A noter dans l’ancien :
- Quasi disparition du dispositif du prêt à taux zéro plus (PTZ +) dans l’ancien > renseignements et simulation > http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=simulateur
- TVA à 7%, depuis le 1er janvier 2012, appliquée aux travaux réalisés dans une résidence principale (au lieu de 5,5 % précédemment)
A noter dans le neuf :
- Coup de frein sur le dispositif de défiscalisation SCELLIER > textes officiels > http://www.impots-loi-scellier.com/impotsloiscelliergouvfr.html
- Projet de loi visant à augmenter de 30 % le coefficient d’occupation des sols (COS) pour une période de 3 ans. (cette mesure pourrait être votée courant mars)
Cet article a été rédigé en collaboration avec Carine Bour, Intermédiaire en Opérations de Banque chez CBG Courtage, courtier en crédits et assurances depuis 2009, basé à St Avold, intervenant sur toute la Lorraine, et au-delà.
Plus d’infos : www.cbgcourtage.fr | [email protected]
