Nous en parlions en mars dernier ici lorsque nous évoquions la situation du marché messin au 1er trimestre, le nombre de demandes de prêts immobiliers a fortement chuté depuis le début de l’année ; mais c’était sans compter sur la baisse continue des taux qui incite fortement les propriétaires à renégocier leurs encours actuels.
Voici un nouveau point à l’été 2012 dans le contexte spécifique à la région de Metz, alors que la crise est encore bien présente, que sa durée est impossible à prévoir, et que tous les acteurs du marché immobilier ont supprimé le mot « visibilité » de leur vocabulaire.
Mouvements sur le marché immobilier Messin
Difficile de dire à quelle sauce les messins, acquéreurs comme vendeurs, vont être mangés. L’usage du conditionnel s’impose.
Après le départ des militaires de la 2ème RG en 2010 et du 1er RMED à Châtel-St-Germain l’an passé, la base aérienne BA 128 de Metz Frescaty a fermé ses portes en juin dernier. L’impact de ces départs a fait couler beaucoup d’encre.
Selon l’INSEE, l’effet sur le marché immobilier messin aurait un impact limité puisque la majorité des militaires étaient logés en caserne.
Du point de vue de certaines agences immobilières, la mise en vente des logements des militaires augmenterait le stock de biens à vendre et déséquilibrerait ainsi le marché en faveur des acquéreurs.
Néanmoins la prochaine ouverture de l’Hôpital de Mercy continue de favoriser certains quartiers de Metz, comme l’avenue de Strasbourg par exemple.
Les premières livraisons d’immeubles du nouveau quartier de l’amphithéâtre verront prochainement le jour (face à Pompidou Metz notamment), à des tarifs semble-t-il assez élevés.
Face à cette situation, mis à part pour quelques valeurs sûres, savoir aujourd’hui si l’on réalise une bonne ou une mauvaise opération s’apparenterait à un lancé de dés. Pour autant, si les effets contraires s’annulent, la relative stabilité ou un tassement très contenu, pourraient faire consensus.
Et côté financement ?
Le marché immobilier repose certes sur les accords entre acheteurs et vendeurs de biens immobiliers, mais (quasiment) aucune opération ne peut voir le jour sans un troisième pilier : le financement.
Depuis le mois de mars, un certain nombre d’indicateurs ont changé, pour certains de façon assez radicale d’ailleurs, qu’ils soient d’ordre gouvernementaux ou financiers.
Les banques font l’objet de beaucoup de critiques, quant au rôle d’activateur qu’elles ne jouent pas au niveau du financement. Leur rôle dans l’amplification d’un glissement du marché de l’immobilier pèserait grandement dans la balance.
Les taux se resserrent
Actuellement les conditions sont très intéressantes, sur 20 ans on peut bénéficier d’un taux fixe à 3.55 %, sur 15 ans : 3.35 % et sur 10 ans : 3.05 % – évidemment chaque négociation se fait en fonction du dossier présenté (montant du crédit, durée, apport, revenus, projet : achat dans l’ancien / neuf, construction, projet locatif…)
Cette situation amène les propriétaires accédants à revoir les conditions de leurs prêts immobiliers actuels. Une renégociation ou un rachat par une banque concurrente peut être envisagé et dégager une belle économie.
Les demandes de prêts relais réapparaissent (le prêt relais étant destiné aux personnes souhaitant racheter immédiatement un bien immobilier dans l’attente de la vente de leur résidence actuelle).
Les primo accédants et les investisseurs ne restent pas sur la touche ; une baisse des taux prolongée pourrait faire repartir le marché immobilier dans les prochains mois, car acheter aux meilleures conditions est le gage d’un bon investissement.
Les conditions d’octroi des crédits immobiliers aussi
La situation pourrait paraître idyllique mais (car il y a toujours un « mais ») les banques ont largement resserré leurs conditions d’octroi.
En effet, rares sont les organismes qui financent aujourd’hui un projet à 110 % (comprenez le coût du projet + les frais inhérents à l’opération). Un apport personnel des frais de dossier et de notaire est grandement apprécié, si ce n’est tout simplement exigé.
De plus, les financements sur 30 ans sont devenus quasiment utopiques ! La majorité des établissements financiers ne souhaiteraient plus dépasser les 25 ans.
Et finalement, les personnes souhaitant faire une auto-construction (sans passer par un contrat de constructeur ou un maître d’œuvre) auront également plus de mal à trouver un financement.
En aparté, les conseillers financiers avouent leurs craintes, et le nombre conséquent de refus qu’ils doivent communiquer à des acheteurs potentiels.
En bref, pour trouver un prêt immobilier en ce moment, mieux vaut avoir un dossier solide sans quoi, il y a de bonnes chances pour que vous vous retrouviez avec une bonne dose de frustration.
Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez faire appel à un courtier en crédits qui connaît les conditions d’octroi de ses partenaires financiers : gain de temps et, pourquoi pas, gain d’argent s’il négocie pour vous des conditions avantageuses, c’est son métier après tout !
A l’échelle de la Lorraine, et au-delà
Depuis le début de l’année, les prix dans l’ancien stagnent.
Une étude de Century 21 note une baisse du prix moyen au m² de 2.6 % au 1er semestre 2012 (sur 12 mois glissants), soit un prix moyen de 2623 € le m² en Lorraine. Malgré un recul national important en 2011, les prix des logements devraient rester stables cette année, même si une légère augmentation n’est pas exclue.
Nos voisins du Luxembourg quant à eux, s’en sortent plutôt bien selon une étude d’ERA ; la conjoncture économique étant plus sereine, le prix moyen au m² a augmenté de 0.32 % (entre le 4ème trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012) soit 5645 €.
Côté locatif, la Moselle Est sera impactée dès le 1er août prochain avec le décret d’encadrement des loyers, puisque plusieurs communes de l’agglomération de Forbach sont concernées. Si ce projet de loi ne touche pas Metz, Nancy et Thionville c’est parce que le gouvernement s’attaque aux zones où les loyers augmentent anormalement.
Avant ce décret les loyers étaient surtout fixés en fonction du marché : la loi de l’offre et de la demande. Cette mesure risque d’impacter sérieusement le moral des propriétaires, qui ont déjà vu réduire les dépôts de garantie. Affaire à suivre…
En résumé
Au gré des contextes et des changements d’orientation, le marché immobilier local tente de résister aux bourrasques, et donc, aux effets trop marqués.
Le seul constat qui peut être fait avec une relative certitude, est que malgré la crise mondiale et les spécificités économiques locales actuelles, on ne constate pas pour le moment de plongeon catastrophique du marché.
Les nouvelles conditions « 0 risque » demandées par les banques pour financer les projets immobiliers joueront un rôle déterminant. L’offre et la demande sont là, encore faut-il que l’argent circule entre les parties.
De nouvelles statistiques permettront bientôt de confirmer cette tendance potentielle, ou de constater une accentuation de la baisse des transactions et des mises en chantier.
Cet article a été rédigé en collaboration avec Carine Bour, Intermédiaire en Opérations de Banque chez CBG Courtage, courtier en crédits et assurances depuis 2009, basé à St Avold, intervenant sur toute la Lorraine, et au-delà.
Plus d’infos : www.cbgcourtage.fr | [email protected]
